我國危險及老舊建築物逐年增加,多數老屋適用88年以前的耐震規範,有極大居住危險,依內政部統計,全國建築物達844萬戶,屋齡30年以上的建築約384萬戶,其中8萬4千棟,依公有建築物耐震評估經驗推估,未能符合耐震標準者約3萬4千棟,部分危險及老舊建築物的建築結構、公共管線老舊、加蓋違建嚴重、消防設備不完備等諸多問題,長期累積且日益嚴重惡化,亟待政府周詳規劃評估後,提出因應之道!
然而,行政院在未與外界充分溝通之下,於105年12月29日火速通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,該草案將於近日交付立法院進行審議,惟該草案經客觀檢視後,仍有諸多問題。
一、提高容積率及建蔽率獎勵
該草案第六條規定,應限期或強制拆除的危屋,以及屋齡超過30年須拆除重建的老屋,除了容積率提高至法定容積率的1.3倍之獎勵外,其建築物的建蔽率,可由各地方政府酌予放寬。另外該草案規定,三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積率10%的獎勵。按給予1.3倍容積率及酌予建蔽率之優惠,是否經過精確之政策成本效益分析?尤其為何對三年內申請之重建計畫,須再給予容積率10%之獎勵?其理論依據為何?相關重建計畫有無必要急於三年內完成嗎?須充分對外說明!
二、高度限制解禁有無影響評估?
該草案第六條規定,重建計畫的建築物高度,除因飛航安全管制外,不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制。建築物高度限制解禁,對天際線及相關景觀的影響,有無進行相關的影響評估?例如,總統府、龍山寺與芝山岩等景觀管制區將面臨管制等相關問題,台北市政府對此也有不同意見。
三、租稅減免優惠合理性
我國租稅制度須建立在合理性與公平性作全盤考量,惟該草案第六條規定,重建期間免徵地價稅,重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。另原建物所有權人,重建後未移轉者,房屋稅得終身減半徵收,如此大方的減免優惠,有無必要?似乎已不符合合理的比例原則且亦會造成援引比照問題,財政部沒有任何意見嗎?
四、個案開發規模問題
都市更新最低經濟規模原則是在1,000平方公尺,但該草案並未規定最低開發規模,該草案實施後,放任建商逐筆申請,將到處都是「點」的零星高密度開發,可能造成都市景觀突兀,街廓零碎開發破壞都市整體規劃,未來都市景觀及整體發展將處於失控狀態!
五、審查程序應更為專業透明
該草案第五條規定,新建建築物的起造人應擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意,向直轄市、縣市主管機關申請核准。按該等開發個案事涉重大利益,在審查過程當中宜引進外界專家學者或第三方之公證人參與審查,俾利更為透明,並兼顧公共利益。
六、提供資金貸款保證?
依草案第十條規定,主管機關得視財務狀況擬訂計畫,辦理下列重建工程必要資金貸款保證:
(一)經直轄市、縣(市)主管機關依本條例前條規定輔導協助,評估其必要資金之取得有困難者。
(二)以自然人為起造人,無營利事業機構協助取得必要資金,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。
(三)經直轄市、縣(市)主管機關評估後應優先推動重建之地區。按政府要保證相關債務依公共債務法規定,係屬政府負債,必須納入政府債務限額控管;另依照預算法規定,須編入各地方政府預算,係屬政府重大財政事件,宜進一步審慎評估。此外,對民間的開發個案提供財務保證,是否合適?各界是否接受?宜進一步評估其可行性!
整體來看,該草案為因應人口老化與提高人民居住品質,基本方向正確。惟其政策工具包括:提高容積率及建蔽率獎勵、解除建築物高度限制、房屋稅及地價稅減免、及提供資金貸款保證,均為政府公權力之特許,而其可能的政策效果,僅有極少數人獲取巨大利益,對產權單純的囤房族、大地主等最容易符合獎勵標準,一般傳統公寓受限於戶數眾多、產權複雜,難以符合「全體土地及合法建物所有人同意」之申請條件,不符公共利益普遍原則,同時其與都市更新條例的競合等問題尚待釐清,因而建議該草案宜再進一步修正更為周全,並召開公聽會,聽取各界意見後,再行推動!
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