2014年12月31日 星期三

10年計畫 10年紀律存錢 我的法國退休夢


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2015/01/01 第216期 | 訂閱/退訂 | 看歷史報份 | Money 錢雜誌
Money Talks 話題 徐一鳴︰柯P後的台北房市
 
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徐一鳴︰柯P後的台北房市
【撰文/徐一鳴】/ Money錢雜誌
去(2014)年11月29日的選舉結果,我想在未來很長的一段歲月裡,對很多人都是難忘的經驗。所以坐在電腦前決定趕流行,把原本想寫「選後的房市」縮小範圍,改成「柯P 後的房市趨勢」。

我特地挑了一個真實例子,讓讀者自己研究一下,才會明白把買房這檔大事放在政府而非自己的肩膀上,是多麼不切實際。不須大費周章,我把張金鶚上任副市長之初,他是如何期許工作成果,再來檢視實際上的狀況摘要敘述,我沒有任何看法,只是把網路上隨手可得的「新聞」轉貼幾則給大家看:

2013-03-20《蘋果日報》

張金鶚就任後將督導文林苑都更案、台北雙子星大樓開發案,及北市高房價因應策略。張昨說,他就任後有3項優先任務,一是解決文林苑爭議,盼透過非營利專業組織協商;二是對北市高房價提出對策;三是以都市計畫專業協助台北市改變都市景觀。

2013-03-20《經濟日報》

張金鶚昨(19)日表示,台北市目前房價不合理,將全力推動房市、房價透明化,北市實價揭露平台未來將加入房市、房價分析,並計畫調升土地公告現值至市價9成,避免炒房。

2013-05-01《Money 錢》

政府的最大職責,就是把都市更新的遊戲規則說清楚,過程中要兼顧公平與正義,「與其只給少數人都更大餅,還不如讓更多具公信力的專業者(組織)來協助,讓更多的參與者加入。」這是張金鶚想打破的規則。

2013-06-21《蘋果日報》

文林苑破局 張金鶚:神仙也沒法希望在王家、同意戶與建商間尋求共識,但因王家堅持原地重建,在歷時3個月後,昨張金鶚宣布協商破局,將重啟司法程序,繼續進行行政及民事訴訟解決爭議。

2013-08-28《 財訊 第432期》

張金鶚不只自己發言變謹慎,還要求房地產業者比照辦理,發言要有所本,否則要以廣告不實來開罰,被業界認為是十足的「封口令」,且同時積極執行,6月上路至今,已有不少業者接到關心電話或是警告信。

2013-12-04《好房News》

張金鶚呼籲重視房地產問題,抑制房價飆升、防止再度泡沫化,實施分級課稅才能有效解決當前問題!

2014-01-05《好房News》

台北市副市長張金鶚將推動北市租屋平台,將名下位在文山區的房子拿來招租,希望拋磚引玉,吸引更多愛心房東響應,然租屋平台上路近4個月,卻僅一件媒合成功,就是張金鶚,至於愛心房東也只有9位,對此,張金鶚表示,盼望中央能祭出租稅減免優惠予愛心房東,才能突破推行不易的困境。

2014-10-20《蘋果日報》

台北市副市長張金鶚坦言,現在租屋市場確實還有進步空間,北市府有思考訂定租賃規範,也會向中央建議制訂租賃專法,對愛心房東除了房屋稅自用住宅減免,所得稅也要減免,才能有效增加租屋存量。

特別值得一提的: 2014年4月張金鶚表示,他在調高不動產持有稅方面「我是玩真的!」他強調,只要政府總動員,在2年內讓房價消風3成,讓房價所得比降至10倍,絕對可以期待。

事實上,沒隔幾個月,財政部就認為,大幅調高持有稅會讓民眾稅負過重,決定優先處理實價課徵資本利得稅。就連稅改先鋒立委曾巨威,也不贊同張副市長的主張,因為持有稅屬於地方政府所管轄的財產稅,玩真的會「嗑掉老本」,長期下來會吃掉我國課稅的稅本。

看清楚了,你覺得張金鶚副市長任內為大家在房市上做了什麼?

改革要有通盤考量

我的看法是,提倡改革,如果是抱著「玩」的心態,沒有通盤考量,就不可能是「真的」能推動!也就是說,如果政務官只是一心想把房價打下去,卻沒考慮對整個國家社會是否正向,就不可能獲得多數人、甚至同樣在朝為官的支持!

聰明如柯P,在競選期間就多次強調打房不是他的政見,而是選擇增加供給,一面興建大量的出租國宅、一面要加速都更的推展。諷刺的是,這次國民黨在縣市長選舉中大敗,「房價漲太兇」就是其中一個關鍵因素,但主張不打房的柯P卻能狂勝連勝文,其中必有一些耐人尋味之處,本文僅就房市方面讓大家思考一下柯P 上任後什麼會變、什麼不會變。

寫過很多次,房價的漲跌,主要是受到供需關係與經濟前景所影響,相對地,政治變動帶來的影響其實沒想像中大。只不過多數台灣人對政治還高度期待(投票率高達70% 左右),總習慣選後再決定要不要買、賣房子。但我們若知道日本投票率只有52.66%(第47屆眾議院選舉),而美國更是只有36.3%(2014期中選舉)左右(美國歷屆總統大選投票率約50%,但真正投票率大概30%,因只有60% 公民註冊為選民),值得我們參考的是:選舉對日本、美國人購屋決策的影響幾乎沒有。

政治變動對房價影響不大

為什麼政治變動對房價影響不大?你想,在經濟穩定發展時,需求大於供給,房價應聲上漲自然不過。若真希望一個新市長做到抑制房價上漲、甚至讓房價下跌,那除非是這位市長施政品質極差,讓建設停擺、交通大亂、環境髒亂不堪,使得許多人寧可賠錢賣房,也要趕快搬離。但會有這樣的市長嗎?在柯P 領導下,會有這樣的市政府嗎?

簡單說,在貨幣寬鬆、利率偏低、沒有負面經濟因素下,不管有沒有選舉,或者是誰選上誰沒選上,眼前房價持續上漲是不變的。

【更多精采內容請看:《Money錢》NO.87 2014年12月號;訂閱Money錢電子雜誌

 
 
10年計畫 10年紀律存錢 我的法國退休夢
【撰文/施禔盈】/ Money錢雜誌
【總論篇】

執著夢想毫不猶豫 法國退休夢成真

談到退休夢,大概年過40的人,會開始在心中畫下某幅藍圖,也許不是那麼清晰,但有夢最美;然後,年歲漸長至50,有些人的退休夢會接近實境,但更多的人則是夢想幻滅,終究現實生活的考驗應接不暇。

然而,黃碧嬌的法國退休夢卻得以成真,並且是在先生年齡55歲、她不到50歲時開展。當周遭朋友頻頻發出讚嘆聲時,黃碧嬌常私下問自己:「為什麼經濟並不算特別寬裕的我們,卻能讓一群在新加坡跨國企業位居要職,身家雄厚的朋友如此羨慕?」「我想,應該是對於夢想執著的不同吧!他們始終半信半疑,而我則是一路上毫不猶豫的進行著。」

50歲後的全新想像 第二個人生更精彩


現在,法式浪漫是他們的生活常態,曾到訪黃碧嬌在法國鄉村宅邸的友人何怡雲就提到,「碧嬌家的院子很是舒服,每天早、午、晚餐都可以把餐桌移到不同的大樹下,邊欣賞不同景色、邊享用美味餐點。」

事實上,享受一頓綿延6、7個小時的馬拉松餐點,席間暢飲擺滿桌的香檳、紅酒、白酒,與身上滿是藝文味的法國鄰居朋友們話家常⋯⋯則是經常上演的悠遊場景。

黃碧嬌說,法國人從小耳濡目染,所以不論是一個小學老師、理髮師、還是心理治療師,生活都充滿音樂、戲劇、詩詞。「有一次一個鄰居到我家花園看玫瑰花,沒想到看著看著就念了一首詩給我聽。」黃碧嬌經常見識法國人骨子裡的浪漫基因。

而且,很難想像法國人極度重視情誼,「一個城市或國家吸引人,除了外在面貌的美觀外,我相信是人文氣息的氛圍,讓人駐足、讓人流連。」過去在新加坡,即使鄰居住在對門,了不起打聲招呼,如今,黃碧嬌總是與法國鄰居們一起吃飯、健行、甚至旅行,「這讓我很surprise,但,我們真的很享受。」

儘管黃碧嬌年輕時也曾旅居法國,但當時她清楚知道自己只是「過客」。現在,每每黃碧嬌與先生外出長程旅遊,飛抵法國機場,再搭乘30分鐘的高速火車,回到位於香檳省的花園住宅時,她的心裡總會升起一股暖流,「家到了,這裡是我的家,我們是『歸人』。」

【規劃篇】第1課--設定目標:為了浪漫所以務實

愜意退休,對台灣人來說並不容易,更何況是到物價更高的法國退休?「為了浪漫,所以更務實與堅持!」這是友人何怡雲對黃碧嬌的觀察,「如果沒有設定明確的目標、沒有篤實算計好各項生活收支間如何取得平衡,到法國退休的故事

不會往下寫。」

另一位友人吳培南則這樣形容黃碧嬌:「她身上集合了許多珍貴的特質,沒有框架的勇氣、了不起的執行力,當理想與現實間出現衝突與拉鋸,她會面對、然後想辦法調整,所以,法國退休夢變成『真的』。」

沒錯!就算法國予人浪漫的感受,就算到法國生活是很多人的夢,但選擇「退休地」是一條絕對務實的路,不容許浪漫對待。唯有萬全的準備,才能放心、恣意地享受浪漫。

目標底定全速前進 精算支出、50歲學全新語言


黃碧嬌提到,新加坡的「下一站」究竟是哪裡,是她與先生從婚後就不間斷討論的話題,當2004年6月他們前往法國旅遊45天後,這才終於敲定,確認法國就是他們人生旅程的下一個「據點」,或者應該也是個「句點」。

「目標」底定,接下來的行動,自然是朝目標前進。黃碧嬌記憶猶新的表示,「居住」跟「旅行」有實質上的不同,所以對於在法國日常生活各式各樣會發生的實際費用、社會保險制度、稅務等等,都必須有一定的掌握度,「當時我向一位與法籍人士結婚並定居在法國的朋友,探詢生活開銷大小事,不只抓出常態性年度生活支出,連非常態性的年度生活支出也一併徹底精算。」

不讓退休生活變災難片 嚴肅對待行前準備

至於黃碧嬌的先生Mike,則是在法國旅遊回來後,就開始他的第一堂法文課。夫妻倆,一個盡可能接收來自四面八方的資訊,一個則是勇於在50歲時接受全新的「語言」挑戰,反正,就是要想辦法往目標大步邁進。「這一點, Mike 有時候比我還『固執』,他是個會把火車開到底的人。」黃碧嬌說道。

只是在往目標前進的過程,難免面對各種考驗與掙扎,尤其黃碧嬌心裡很清楚,歐洲的高消費必須要有紮實的經濟做基礎,否則坐吃山空,退休的美好想像將變成災難片。「就實際面來說,以當時所擁有的積蓄,要維持一貫的旅行生活,外加法國的高消費,不用多久,就該等著喝西北風了。」黃碧嬌的心中有一把丈量財務的尺。

於是,到法國退休的「行前準備」必須被嚴肅對待,「絕不可能閒淡寡慾等著老去的啦!有一定的收入,這是必要條件。」所以接下來要解決的問題是:如何創造源源不絕的進帳?黃碧嬌回想起過去在巴黎生活的情景,「巴黎市中心的公寓非常容易出租,在那裡,學生要租房子得一大清晨去排隊等房東『接見』,所以買公寓出租當包租婆是可考慮的生意。」

但做長期出租,扣掉修繕、管銷費,報酬率只有約2%,黃碧嬌在網路上查詢到在巴黎不同地點經營民宿的訂房率,她拿起計算機仔細計算各民宿的月收入、年收入,後來發現在巴黎市中心經營民宿,投報率可拉高到7∼8%,就算扣除各項費用,也還是比長期出租高出1倍有餘。

退休仍要創造收入 在巴黎市中心經營民宿


「歐洲是旅人的最愛,特別是歐洲當地居民,也很習慣旅遊,最後碧嬌選擇『蛋黃中的蛋黃』,做為經營民宿的地點,實在是經過長考及慎重研究後的結果。」一路上看著黃碧嬌築夢踏實的吳培南提到,同樣是投資,但要投哪裡則是一門學問,如果選擇鄉間大別墅做民宿,恐怕會有一半的時間閒置,「這些碧嬌全都細細思量過。」

但黃碧嬌與先生的夢想是住在鄉下有大花園的房子,如何住鄉下卻管理遠在巴黎的民宿?如果改住在昂貴的巴黎,不管房價與生活費都提升不少,增添達成退休夢的變數,「最後我們決定還是住鄉下,然後請台灣的學生幫忙管理民宿。」

「我的理想是,買進巴黎兩個地點非常好的公寓套房出租當民宿,讓旅行巴黎的旅人有個極優的據點;同時,也讓居住在鄉下農舍的我們,偶爾來探索巴黎的街巷角落、逛巴黎博物館、聽音樂會、坐坐露天咖啡看巴黎人,有個休憩的落腳處。」黃碧嬌露出招牌酒窩淺淺的笑說。

問黃碧嬌能夠一圓法國退休夢的關鍵是什麼?她不假思索的說是「目標明確」。「但有夢想沒有行動,也只是空想。」黃碧嬌強調,訂定目標是一個起點,走到終點站必定會有很多拉扯。她坦承,走這段路途最大的障礙是「財務」壓力,而她與先生的衝突點也一直在此圍繞,「但有些事情就算要喊得很大聲,也要堅持。」黃碧嬌柔柔的聲調突然揚升了起來。

>>【規劃篇】第2課︰財務規劃 亞洲存錢, 法國生活

>>【規劃篇】第3課︰實戰策略 巴黎屋出租, 自住鄉下

【更多精采內容請看:《Money錢》NO.88 2015年1月號;訂閱Money錢電子雜誌

 
 
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